La riforma della disciplina in materia di condominio

27/06/2011

Argomenti: Tutela Legale Condomini, Tutela Legale Amministratore Condominiale, Tutela Legale Condominio

 

di Marco Avanzi

È prevista per l'estate del 2011 la definitiva modifica delle norme vigenti in materia di condominio, con la revisione degli artt. 1117 e ss. del Codice Civile. Gli obiettivi che sono stati posti dal legislatore sono principalmente riferiti ad una necessità di aggiornamento della disciplina che risale al 1942 e all'introduzione di una normativa uniforme volta a regolamentare l'attività di gestione condominiale. Il nuovo art. 1117 bis definisce l'ambito di applicabilità delle norme in materia, individuando il genere "condominio" ogni qual volta vi siano pluralità di edifici o unità abitative che strumentalmente usufruiscano di impianti o strutture comuni tra di loro. Altresì rilevanti sono gli obblighi di trasparenza e pubblicità cui sarà sottoposto l'amministratore nei confronti dei condomini, oltre che ad una dettagliata individuazione dei compiti e delle attribuzioni. La nuova disciplina interviene anche sulle maggioranze, prevedendo la validità della prima delibera assembleare solo se vi sia l'intervento di persone rappresentative di almeno i 2/3 dell'edificio nel complesso. Vengono poi inseriti tra le parti comuni dell'edificio anche i sistemi centralizzati per il condizionamento dell'aria e per l'accesso ai flussi informativi satellitari o via cavo.

Vediamo brevemente quali sono le modifiche che attendono gli artt. 1117 e ss del Codice Civile.

Amministratore

La riforma mira ad un maggior snellimento dell'attività di gestione condominiale e ad una maggiore possibilità di controllo dei condomini verso gli amministratori. Vengono così resi più rigidi gli obblighi di rendicontazione dell'amministratore che vede però il suo mandato esteso da uno a due anni. In ottica di maggior trasparenza sarà possibile per l'assemblea condominiale nominare anche un revisore dei conti condominiali, mentre gli amministratori, per poter operare, dovranno essere iscritti presso appositi registri istituiti alle Camere di Commercio ai sensi del rivisto art. 71 delle disposizioni attuative del Codice Civile. L'impianto normativo degli artt. 1129 e ss. è stato quindi rivisitato con ulteriori modifiche oltre a quelle sopraindicate, tra cui vengono elencati nove casi di "grave irregolarità" che legittimano il ricorso all'Autorità Giudiziaria per la revoca dell'amministratore.

Parti Comuni

Novità di rilievo è la possibilità per l'assemblea condominiale di decidere sull'utilizzo e sulla disponibilità delle parti comuni. L'organo rappresentativo dei condomini potrà decidere di alienare o cambiare utilizzo dei beni comuni di cui sia cessata l'utilità dei partecipanti o il cui cambiamento d'uso possa essere di beneficio comune. Ciò potrà avvenire attraverso una deliberazione assembleare che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi e secondo le forme previste dall'art. 1117 ter. Sempre in tema di parti comuni è stato ripreso l'art. 1117 e l'elenco non tassativo di parti definibili "comuni" all'interno di un edificio. Rimane infatti la derogabilità di tale elencazione da parte del regolamento condominiale ma vengono introdotte novità come le facciate, le aree destinate a parcheggio e i sistemi centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di qualunque altro flusso informativo.

Assemblea

Anche nella disciplina delle attività assembleari il Legislatore ha ritenuto di porre alcune modifiche, soprattutto in forza della difficoltà in alcuni condomini di provvedere a decisioni importanti a causa dell'assenteismo. Muta la maggioranza necessaria in seconda convocazione ponendo il numero minimo della maggioranza degli intervenuti in assemblea per l'approvazione dei rendiconti e con il solo ulteriore limite della rappresentatività della metà del valore dell'edificio per la promozione di liti attive e passive e per gli interventi straordinari.

 

Argomenti correlati:

- Polizza Tutela Legale Condominio Protetto


Leggi tutte le news