Immobile in comproprietà: si può vendere se uno dei proprietari non è d’accordo?
La comproprietà di un immobile è una situazione molto frequente, soprattutto dopo una successione ereditaria o all’interno delle famiglie. Ma cosa succede se una delle persone comproprietarie vuole vendere e le altre si oppongono?
La legge prevede diverse soluzioni, bilanciando il diritto alla proprietà con quello alla libertà di disporre dei propri beni.
Vediamo i casi principali.
Sì. Ogni comproprietaria o comproprietario può vendere liberamente la propria quota, senza bisogno del consenso degli altri.
C’è però un limite importante: gli altri comproprietari hanno un diritto di prelazione legale. In pratica, hanno la precedenza nell’acquisto della quota.
Chi intende vendere a una persona esterna deve:
• comunicare agli altri comproprietari l’intenzione di vendere;
• indicare il prezzo e le condizioni della vendita.
Gli altri comproprietari hanno 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione e acquistare la quota alle stesse condizioni offerte dal terzo.
Qui la situazione cambia. La vendita dell’intero immobile richiede, di regola, il consenso di tutte le persone comproprietarie.
Se non si trova un accordo, la legge prevede alcune alternative.
1. Scioglimento della comproprietà: quando interviene il Tribunale.
Chi non vuole restare in comproprietà può chiedere al giudice lo scioglimento della comunione, come previsto dall’articolo 1111 del Codice Civile.
Se l’immobile è divisibile, il giudice può disporre una divisione materiale, assegnando le singole quote ai comproprietari.
Se invece l’immobile è indivisibile (come accade nella maggior parte dei casi), può essere ordinata la vendita all’asta.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5068/2016, ha chiarito che il diritto alla divisione è imprescrittibile e non può essere bloccato dal dissenso di una sola persona.
2. Vendita all’asta: quando è inevitabile.
Quando la divisione materiale in modo equo tra i comproprietari non è possibile, si procede con la vendita all’asta giudiziaria. Il ricavato viene poi distribuito tra i comproprietari in base alle rispettive quote di possesso.
Secondo la Cassazione (sentenza n. 18271/2018), l’asta è una soluzione obbligata quando la divisione dell’immobile risulta impossibile o pregiudizievole.
3. Offerta di acquisto da parte degli altri comproprietari.
Esiste anche una strada meno conflittuale: per evitare il ricorso al Tribunale, gli altri comproprietari possono acquistare la quota di chi vuole uscire dalla comunione, concordando un prezzo equo.
La Cassazione (sentenza n. 7853/2020) ha ribadito che la vendita della quota a un terzo non può essere impedita, salvo l’esercizio del diritto di prelazione nei tempi previsti dalla legge.
In sintesi
La vendita di un immobile in comproprietà senza il consenso di tutti i proprietari è possibile solo in determinate condizioni.
Ogni comproprietario ha il diritto di vendere la propria quota, ma per vendere l'intero immobile occorre l'accordo di tutti o, in alternativa, il ricorso al Tribunale per lo scioglimento della comunione.
In questi casi, la mediazione e il dialogo tra i comproprietari possono rappresentare la soluzione migliore per evitare lunghi contenziosi e trovare un accordo vantaggioso per tutti.
In collaborazione con:
Studio Legale Associato Franciosa – Passini
Viale Mazzini, 123
00195 Roma
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