Guida rapida alla locazione commerciale
23.03.2021
Tra proprietari degli immobili e conduttori nascono spesso scontri molto duri.
Incomprensioni o negligenze possono compromettere il rapporto contrattuale.
Per evitare ciò è necessario conoscere diritti e obblighi rispettivamente del locatore (chi dà in godimento il bene immobile) e del conduttore (chi riceve in godimento il bene immobile).
È un contratto con cui il locatore concede in godimento al conduttore, per una durata determinata, un immobile che deve essere destinato ad attività economiche produttive di reddito, sia di impresa che di lavoro autonomo.
La locazione commerciale è regolata da norme del codice civile e da una disciplina particolare (articoli 27 - 42 della Legge 392/78).
Gli accordi tra locatore e conduttore devono necessariamente rispettare quanto la Legge 392/78 stabilisce in tema di: durata del contratto, deposito cauzionale, rinnovo tacito, disdetta, indennità di avviamento, sublocazione/cessione del contratto, prelazione, ecc. .
È opportuno che il locatore ed il conduttore compilino un verbale di consegna, contenente la descrizione dell’immobile, degli eventuali arredi e del rispettivo stato (ciò che risulta danneggiato, fuori uso, sporco, ecc.).
Il verbale, scritto e firmato in duplice copia, viene allegato al contratto.
Ognuno conserva la sua copia che può essere usata come prova al momento della riconsegna dell’immobile per valutare la effettiva condizione dei luoghi.
Se l'immobile locato fa parte di un condominio, di regola il conduttore deve sostenere le spese condominiali ordinarie (cosiddetti oneri accessori) che riguardano la gestione del condominio, la manutenzione dei suoi impianti e gli eventuali servizi comuni (per esempio servizio di portierato e servizio di pulizia).
Le spese condominiali straordinarie (per esempio costo opere necessarie per sostituire parti strutturali del condominio) rimangono a carico del proprietario dell'immobile.
Circa le modalità di pagamento delle spese, le parti possono accordarsi per il rimborso di un importo forfettario annuale o mensile oppure per il rimborso delle somme effettivamente spese di volta in volta dal locatore.
Prima di pagare il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese.
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I contratti di locazione commerciale hanno durata minima di sei anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali e di interesse turistico.
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Se l’immobile è destinato ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali la durata minima è di nove anni.
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È però possibile stipulare contratti di durata inferiore, a patto che sia provato il carattere transitorio dell’attività connessa alla locazione.
Il conduttore può recedere nei casi previsti dal contratto di locazione (art. 27, comma 7, Legge 392/78) o per legge se ricorrono gravi motivi (art. 27, comma 8, Legge 392/78).
Il periodo di preavviso è pari ad almeno 6 mesi. L'avviso al locatore va fatto mediante lettera raccomandata.
La giurisprudenza considera gravi motivi i fatti, imprevedibili, che sono estranei alla volontà del conduttore.
Sono per esempio gravi motivi:
- una situazione economica sopravvenuta ed oggettivamente imprevedibile che obbliga il conduttore a ridurre la struttura aziendale, per cui sarebbe troppo gravoso continuare la locazione
- la mancata realizzazione di un piano edilizio con effetto negativo sulle prospettive commerciali su cui il conduttore aveva fatto affidamento all'inizio della locazione.
Non sono gravi motivi:
- le ragioni di mera convenienza economica (il conduttore trova un altro immobile a prezzo migliore)
- il diniego di autorizzazione amministrativa a esercitare, nello spazio locato, una certa attività se già al momento della stipula del contratto non sussistevano i presupposti per ottenere l’autorizzazione.
Essa è ammessa per le seguenti cause:
- per inadempimento del conduttore (per esempio se l’immobile viene destinato ad uso abitativo e non più commerciale) o del locatore (per esempio se non vengono eseguite le manutenzioni straordinarie necessarie dell'immobile)
- per impossibilità sopravvenuta
- per eccessiva onerosità.
Nelle locazioni commerciali se l’attività svolta nell’immobile determina contatti con il pubblico la legge riconosce, a certe condizioni, un’indennità per la perdita dell’avviamento al momento della cessazione del rapporto.
La legge tutela il conduttore che, grazie all’indennità, dispone di una somma che gli consente di iniziare l’attività in altra sede.
L’indennità per il conduttore è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (art. 34 della Legge 392/78).
Tuttavia bisogna considerare che l’indennità non è dovuta nei seguenti casi (art. 35 della Legge 392/78):
- risoluzione per inadempimento del conduttore (è il caso del mancato pagamento dei canoni)
- disdetta o recesso del conduttore
- immobili ove si svolgono attività che non comportano contatti diretti con il pubblico o attività professionali
- immobili ove si svolgono attività di carattere transitorio
- immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Si lo possono fare.
Ma qui bisogna fare una distinzione tra:
È possibile interrompere il pagamento dei canoni per le attività che si trovano in zona rossa? si rischia lo sfratto?
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