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23.03.2021

Tra proprietari degli immobili e conduttori nascono spesso scontri molto duri.
Incomprensioni o negligenze possono compromettere il rapporto contrattuale.

Per evitare ciò è necessario conoscere diritti e obblighi rispettivamente del locatore (chi dà in godimento il bene immobile) e del conduttore (chi riceve in godimento il bene immobile).

 

La crisi economica da Covid-19 sta avendo severe conseguenze sulle locazioni commerciali.

Nelle liti sul mancato pagamento dei canoni di locazione i giudici stanno applicando le norme del codice civile ed il buon senso.

 

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Locazione commerciale: definizione e norme

 

È un contratto con cui il locatore concede in godimento al conduttore, per una durata determinata, un immobile che deve essere destinato ad attività economiche produttive di reddito, sia di impresa che di lavoro autonomo.
La locazione commerciale è regolata da norme del codice civile e da una disciplina particolare (articoli 27 - 42 della Legge 392/78).

Vincoli precisi per il contenuto del contratto

 

Gli accordi tra locatore e conduttore devono necessariamente rispettare quanto la Legge 392/78 stabilisce in tema di: durata del contratto, deposito cauzionale, rinnovo tacito, disdetta, indennità di avviamento, sublocazione/cessione del contratto, prelazione, ecc. .

Verbale di consegna dell'immobile

È opportuno che il locatore ed il conduttore compilino un verbale di consegna, contenente la descrizione dell’immobile, degli eventuali arredi e del rispettivo stato (ciò che risulta danneggiato, fuori uso, sporco, ecc.).

Il verbale, scritto e firmato in duplice copia, viene allegato al contratto.
Ognuno conserva la sua copia che può essere usata come prova al momento della riconsegna dell’immobile per valutare la effettiva condizione dei luoghi.

Spese per servizi inerenti l’immobile

Se l'immobile locato fa parte di un condominio, di regola il conduttore deve sostenere le spese condominiali ordinarie (cosiddetti oneri accessori) che riguardano la gestione del condominio, la manutenzione dei suoi impianti e gli eventuali servizi comuni (per esempio servizio di portierato e servizio di pulizia).
Le spese condominiali straordinarie (per esempio costo opere necessarie per sostituire parti strutturali del condominio) rimangono a carico del proprietario dell'immobile.

Circa le modalità di pagamento delle spese, le parti possono accordarsi per il rimborso di un importo forfettario annuale o mensile oppure per il rimborso delle somme effettivamente spese di volta in volta dal locatore.
Prima di pagare il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese.

 

Durata minima della locazione

  • I contratti di locazione commerciale hanno durata minima di sei anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali e di interesse turistico.

  • Se l’immobile è destinato ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali la durata minima è di nove anni.

  • È però possibile stipulare contratti di durata inferiore, a patto che sia provato il carattere transitorio dell’attività connessa alla locazione.

 

Recesso del conduttore

Il conduttore può recedere nei casi previsti dal contratto di locazione (art. 27, comma 7, Legge 392/78) o per legge se ricorrono gravi motivi (art. 27, comma 8, Legge 392/78).

Il periodo di preavviso è pari ad almeno 6 mesi. L'avviso al locatore va fatto mediante lettera raccomandata.

La giurisprudenza considera gravi motivi i fatti, imprevedibili, che sono estranei alla volontà del conduttore.

Sono per esempio gravi motivi:

- una situazione economica sopravvenuta ed oggettivamente imprevedibile che obbliga il conduttore a ridurre la struttura aziendale, per cui sarebbe troppo gravoso continuare la locazione
- la mancata realizzazione di un piano edilizio con effetto negativo sulle prospettive commerciali su cui il conduttore aveva fatto affidamento all'inizio della locazione.

Non sono gravi motivi:

- le ragioni di mera convenienza economica (il conduttore trova un altro immobile a prezzo migliore)
- il diniego di autorizzazione amministrativa a esercitare, nello spazio locato, una certa attività se già al momento della stipula del contratto non sussistevano i presupposti per ottenere l’autorizzazione.

Risoluzione del contratto di locazione

Essa è ammessa per le seguenti cause:

- per inadempimento del conduttore (per esempio se l’immobile viene destinato ad uso abitativo e non più commerciale) o del locatore (per esempio se non vengono eseguite le manutenzioni straordinarie necessarie dell'immobile)
- per impossibilità sopravvenuta
- per eccessiva onerosità.

Indennità per la perdita dell’ avviamento

Nelle locazioni commerciali se l’attività svolta nell’immobile determina contatti con il pubblico la legge riconosce, a certe condizioni, un’indennità per la perdita dell’avviamento al momento della cessazione del rapporto.
La legge tutela il conduttore che, grazie all’indennità, dispone di una somma che gli consente di iniziare l’attività in altra sede.

L’indennità per il conduttore è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (art. 34 della Legge 392/78).

Tuttavia bisogna considerare che l’indennità non è dovuta nei seguenti casi (art. 35 della Legge 392/78):

- risoluzione per inadempimento del conduttore (è il caso del mancato pagamento dei canoni)
- disdetta o recesso del conduttore
- immobili ove si svolgono attività che non comportano contatti diretti con il pubblico o attività professionali
- immobili ove si svolgono attività di carattere transitorio
- immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Il conduttore ed il locatore possono mettersi d’accordo per escludere l’indennità di avviamento?

 

Si lo possono fare.
Ma qui bisogna fare una distinzione tra:

 

il caso in cui l’indennità venga esclusa o ridotta nel contratto di locazione;

il caso in cui l’indennità venga esclusa o ridotta successivamente alla conclusione del contratto di locazione.

 

Nel primo caso la giurisprudenza ritiene che la clausola sia nulla per violazione di norma imperativa.

 

Nel secondo caso la giurisprudenza si dimostra più flessibile e considera valide le rinunce all’ indennità successive al contratto di locazione originario se, a fronte del sacrificio per il conduttore, gli vengono attribuiti dei vantaggi (Cassazione 13 giugno 2018, n. 15373 e Cassazione 26 febbraio 2020, n. 5127).

 
 

È possibile interrompere il pagamento dei canoni per le attività che si trovano in zona rossa? si rischia lo sfratto?

Se a causa della pandemia il conduttore attraversa un periodo di difficoltà economica non può decidere unilateralmente di non versare il canone o di ridurne l’importo. Deve provare a trovare un accordo con il proprietario dell'immobile, onde evitare la fase del tribunale che non farebbe altro che aggravare la posizione di entrambi.

I giudici stanno cercando, per quanto possibile, un bilanciamento tra i diritti dei locatori e le ragioni dei conduttori.


Per esempio in un caso di sfratto per morosità il tribunale ha ritenuto che il lockdown abbia comportato una mera, per quanto significativa, impossibilità soltanto parziale di godimento dell'immobile che comporta, per il conduttore, o la riduzione della controprestazione (il canone) oppure il recesso.
Il tribunale ha invitato dunque le parti a trovare un accordo sulla quota di riduzione del canone.
(Tribunale Venezia sez. I, 28/07/2020).

 

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