Lavori di ristrutturazione: puoi accedere alla proprietà altrui?
L’esecuzione di lavori di manutenzione di un fabbricato è subordinata, talvolta, alla possibilità di accedere all'interno della proprietà di terzi.
Quali sono i criteri che regolano la 'richiesta di accesso ad una proprietà diversa dalla propria'?
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In alcuni casi, espressamente previsti dalla legge, il proprietario di un “fondo” deve consentire l’accesso ed il passaggio nella sua proprietà (art. 843 del codice civile).
Il termine “fondo” non si riferisce solo ai fondi e terreni agricoli, ma anche a quelli urbani (per esempio, immobili destinati a civile abitazione o immobili destinati ad uso commerciale o industriale).
La legge riconosce un vero e proprio diritto di accesso se occorre:
• riparare o costruire un muro di proprietà o di proprietà in comune con il vicino;
• riparare o costruire una qualsiasi altra opera di proprietà o di proprietà in comune con il vicino.
Per accedere al fondo altrui si deve provare che non c’è altro modo di fare i lavori di costruzione o di riparazione.
É possibile, ed auspicabile, che i proprietari si accordino sulle concrete modalità di accesso e di passaggio (sentenza Cassazione civile n. 3222/1982). Le parti possono quindi definire con un accordo scritto:
- la durata temporale dell’accesso e come deve avvenire (ad esempio chiarendo a quali persone è consentito l’accesso ed in quali ore della giornata, se è possibile il passaggio di macchinari, se è possibile o meno occupare il fondo con attrezzi e simili, ecc.);
- l’indennità dovuta al proprietario del fondo vicino per il passaggio e l’occupazione del suo fondo.
Se il confinante rifiuta l’accesso allora il vicino può rivolgersi al giudice che valuta se ordinare al confinante di consentire il passaggio.
Il giudice determina anche, se richiesto, l’indennità dovuta per eventuali danni tenendo conto del tempo di occupazione della proprietà altrui.
Una importante precisazione: il proprietario autorizzato al passaggio e all'accesso sul fondo altrui deve, a sua cura e spese, provvedere anche al completo ripristino della proprietà in modo che essa torni alla situazione antecedente all'occupazione (sentenza Cassazione civile n. 774/1982).
Veniamo ad un caso particolare: un condominio delibera di realizzare, nell'ambito di una pratica Superbonus, un cappotto esterno che incide sulle dimensioni dell'immobile sottoposto ai lavori.
Nel decreto Rilancio si stabilisce che: "Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all'articolo 873 del codice civile" (art. 119, comma 3, del Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34).
Cosa significa questo in pratica? Che i proprietari delle unità immobiliari non possono invocare il mancato rispetto delle distanze minime tra le costruzioni (art. 873 del codice civile) a causa del cappotto che aumenta, seppur di poco, le dimensioni dell'edificio confinante con loro.
Ci sono poi dei casi in cui chi vuole realizzare il cappotto deve chiedere l’accesso alle unità immobiliari o al condominio confinanti (per esempio, per posizionare i ponteggi).
I proprietari degli immobili confinanti non hanno alcun obbligo di consentire subito l'accesso, nelle loro proprietà, per permettere la realizzazione del cappotto. Come si diceva sopra, il codice civile impone di concedere l'accesso solo in caso di necessità e quando non sono possibili soluzioni alternative.
La necessità di accedere alla proprietà altrui va dimostrata.