È possibile staccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato?
Le regole e le autorizzazioni previste.
In genere è possibile distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato in un condominio.
Ma non si tratta di una procedura così breve.
Vediamo insieme perché.
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L’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato va considerato come un bene comune condominiale, la cui proprietà spetta in comune ai singoli condòmini (Art. 1117 comma 1 n. 3, del codice civile).
Tale natura deve essere riconosciuta sia alla caldaia ed ai connessi apparati, sia alle tubature con la precisazione che queste ultime rientrano poi nella proprietà esclusiva del singolo condòmino a partire dal punto di diramazione in prossimità delle unità immobiliari.
Ciò implica che:
1) ogni condòmino ha diritto a ricevere dall'impianto centralizzato un sufficiente ed uniforme calore;
2) la ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condòmini avviene in base ai millesimi di proprietà.
Ci sono due tipologie di spese per il riscaldamento:
- le spese per la manutenzione e conservazione dell’impianto (a carico di tutti i condòmini secondo il citato criterio di riparto millesimale)
- le spese di esercizio che sono a carico dei soli condòmini che usufruiscono effettivamente dell’impianto.
Secondo l'articolo 1118, comma 4, del codice civile, “Il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Dopo aver verificato questi presupposti:
• che non si crei un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto;
• che non ci sia un aggravio di spesa per gli altri condomini.
Il singolo condòmino è legittimato a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato, senza necessità di autorizzazione o approvazione assembleare.
Il condòmino che intende procedere al distacco del proprio sistema di riscaldamento è tenuto a richiedere la perizia di un termotecnico abilitato: questo documento va quindi trasmesso all'amministratore di condominio perchè sia accertata la sussistenza dei presupposti di legittimità.
La Giurisprudenza ha poi precisato, che, nonostante il distacco, il condòmino autonomo è tenuto al pagamento di alcuni oneri condominiali.
Infine, si sottolinea che il regolamento di condominio - anche se di fonte contrattuale - non può derogare la disciplina illustrata, e conseguentemente sono da ritenere nulle tutte quelle clausole che limitano il diritto dei singoli condòmini a procedere con il distacco dei propri termosifoni dal sistema di riscaldamento condominiale centralizzato, in quanto lesive del diritto individuale del condòmino sulla cosa comune (in tal senso Cassazione civile sez. II, n. 28051/2018).
Infatti, è ormai pacifico che il condòmino autonomo sia in ogni caso tenuto alla corresponsione delle spese per la gestione straordinaria dell’impianto, la sua conservazione e la messa a norma (Cassazione civile sez. II, 31/08/2020, n.18131). Alla base di tale decisione, vi è il ragionamento secondo cui lo stesso condòmino autonomo potrebbe successivamente decidere di utilizzare nuovamente l’impianto di riscaldamento centralizzato (Tribunale di Torino Sent. n. 491/2021).
In collaborazione con:
Studio Legale Spagnuoli
Piazza F. Guardi 11
20133 Milano
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