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24/02/2021


Gli amministratori di condominio si confrontano da mesi con questioni legate al Coronavirus.
Una delle più delicate è capire quando è necessario sanificare le parti comuni del condominio e come ripartire il relativo costo.

La sanificazione ha lo scopo di eliminare qualsiasi batterio e agente contaminante che con le comuni pulizie non si riuscirebbe a rimuovere.

La sanificazione delle parti comuni del condominio (per esempio le scale, i portoni d’ingresso, i portici, le facciate, le aree destinate a parcheggio, ecc.) può essere fatta a scopo precauzionale oppure perché sussiste un obbligo specifico nel comune in cui abitiamo.

L'amministratore di condominio deve quindi verificare se sono state emanate delle ordinanze comunali che impongono la sanificazione, anche in assenza di contagio. In tal caso egli ha l’obbligo di organizzare l’intervento.
Se invece nel comune di riferimento non ci sono ordinanze specifiche
l’amministratore potrà procedere a sua discrezione.

L’amministratore, quando viene a conoscenza di casi di contagio in condominio, dovrebbe comunque far eseguire l’attività di sanificazione.
In caso di inerzia, un singolo condomino potrebbe infatti fare un’esplicita richiesta all'amministratore di procedere in tal senso.

Ecco cosa deve fare più in dettaglio:

 
  • L’amministratore è tenuto ad avvisare i condòmini circa la data e l’ora dell’intervento di sanificazione degli spazi comuni, sia esterni che interni.

  • In caso di uso di sostanze potenzialmente tossiche o irritanti l’amministratore dovrebbe vietare o limitare l’accesso ai locali che vengono sanificati.

  • L’impresa incaricata deve rivestire precisi requisiti professionali che l’amministratore ha il dovere di controllare acquisendo, per esempio, l’iscrizione per l’attività di sanificazione alla camera di commercio, le schede dei prodotti utilizzati per sanificare, il documento di valutazione dei rischi.

  • L’impresa incaricata deve valutare, inoltre, la protezione dei lavoratori impiegati dagli agenti chimici, mediante uno specifico documento nel quale sono indicate le proprietà pericolose dei prodotti, le misure specifiche di protezione, cosa fare in caso di incidenti (D.lgs n. 81/2008).

  • Documentare le attività svolte rappresenta per l’amministratore di condominio un ulteriore onere: successive richieste di chiarimento potrebbero infatti a lui pervenire sia da parte delle autorità sanitarie o del sindaco sia da parte dei condomini.

  • Se all’interno del condominio ci sono degli studi medici sarebbe consigliabile fare una sanificazione periodica, a tutela di tutti i condomini.

Le indicazioni generali sulla pulizia sono contenute nella circolare nr. 5443 del 22 febbraio 2020 del Ministero della Salute (paragrafo "Pulizia di ambienti non sanitari").

Come gestire i costi di sanificazione

  • Le spese per la sanificazione sono determinate da una assoluta urgenza e come tali non necessitano di un’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea (art. 1135, secondo comma, del Codice Civile), salvo l’obbligo per l’amministratore di indicarne l’importo nel rendiconto.
  • Il costo per la sanificazione rientra tra le spese straordinarie e viene diviso tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.
  • In ogni caso se l’amministratore disponesse una sanificazione e volesse evitare contestazioni successive sull’importo della spesa sostenuta, sarebbe opportuno che richiedesse vari preventivi da parte di più ditte specializzate.

Cosa rischia chi non fa la sanificazione quando necessario?

La mancata osservanza degli obblighi di cui alla ordinanza del comune potrebbe comportare, per l’amministratore, delle conseguenze sotto il profilo penale (art. 650 del codice penale) e anche l’irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria (sanzione da euro 25,00 ad euro 500,00 ai sensi dell’ art. 7-bis del D. lgs. n. 267/2000).

 

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