Affitto perso per colpa dei vicini rumorosi? Ecco come il proprietario può ottenere il risarcimento
I rumori provenienti dall’appartamento accanto hanno spinto gli inquilini a lasciare libero l’immobile che avevano in affitto.
Il proprietario, rimasto senza canoni di locazione, si chiede: posso rivalermi sui vicini molesti per il danno subito?
La regola generale si trova nell’art. 844 del codice civile, che disciplina le immissioni sonore tra fondi contigui e stabilisce che sono ammesse finché non superano la normale tollerabilità.
Non basta quindi che un rumore dia fastidio: occorre dimostrarne l’intensità e l’incidenza effettiva sul diritto a godere dell’immobile. Lo ha ribadito la Cassazione civile (sentenza n. 661/2017), escludendo che la particolare sensibilità di un singolo soggetto possa bastare.
Chi vive in affitto è tutelato dall’art. 1585 c.c., che impone al locatore di garantire il pacifico godimento dell’immobile. Tuttavia, questa responsabilità riguarda solo le molestie collegate al locatore stesso e non per avvenimenti estranei alla sua sfera e che rientrano nella turbativa messa in atto da terzi, come i vicini.
Se il disturbo diventa insostenibile, l’inquilino può esercitare il diritto di recesso, come riconosciuto dalla Cassazione (ord. n. 4537/2019). In questi casi, il proprietario subisce un danno economico reale: la perdita del contratto e dei canoni di locazione.
Il locatore ha la possibilità di agire direttamente contro i vicini molesti, chiedendo il risarcimento. Ma per avere successo deve provare tre aspetti fondamentali:
• Intollerabilità dei rumori, dimostrata con perizie e rilievi fonometrici;
• Nesso causale tra i rumori e la decisione dell’inquilino di recedere dal contratto;
• Entità del danno, calcolata sulla perdita dei canoni e sulle spese per trovare nuovi conduttori.
Su questo punto la giurisprudenza è chiara: la Cassazione (ord. n. 36607/2023) ha sottolineato che non basta la semplice violazione di un regolamento condominiale; serve una prova concreta dell’impatto dei rumori.
Il Tribunale di Milano (sentenza n. 8279/2018) ha inoltre stabilito che il risarcimento va parametrato al pregiudizio effettivo, in particolare alla perdita dei canoni di locazione.
Azione reale e azione risarcitoria
Come precisato dal Tribunale di Brescia (sentenza n. 1602/2020), occorre distinguere:
• l’azione reale, che serve a far accertare l’illegittimità delle immissioni;
• l’azione risarcitoria, che mira a ottenere un indennizzo economico.
Quest’ultima deve essere rivolta direttamente all’autore materiale del disturbo, cioè i vicini che producono i rumori molesti.
Conclusioni
Il proprietario dell’immobile che perde l’inquilino a causa di rumori molesti può chiedere i danni ai vicini responsabili. Tuttavia, l’azione non è automatica: l’onere probatorio è particolarmente stringente, significa che occorre una prova rigorosa e ben documentata dell’intollerabilità delle immissioni sonore, del collegamento con la disdetta del contratto e del danno economico subito.
Se il giudice riconosce queste condizioni, il risarcimento coprirà principalmente la perdita dei canoni di locazione per il periodo necessario a reperire nuovi conduttori.
In collaborazione con:
Studio Legale Potenza
Galleria del Toro, 3
40121 Bologna
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